房产土地类税收法律制度
投稿自宸溦
第三章 财产和行为税法律制度
第一节 房产土地类税收法律制度
一、房产税
（一）征税范围
（1）基本征税范围：在城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。
（2）下列不属于征税范围，不征收房产税：
①独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等。
②农村的房屋。
（二）纳税人
（1）房产税的纳税人是指拥有房屋产权的单位和个人。
产权出典指产权所有人（出典人）将自己房屋的产权，在一定期限内转让（出典）给他人（承典人）使用而取得出典价款的一种融资行为。承典人支付现金或实物，在房屋出典期间取得房屋支配权，产权所有人已无权支配房屋，因此纳税人为房屋的实际占用人或使用人，即承典人。
（三）应纳税额的计算
自用 从价计征 房产原值一次减除 10％～30％后的余值 税率1.2％ 应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2％
出租 从租计征 不含增值税租金收入（或取得的各种经济利益）税率12％（优惠税率4％） 应纳税额=（不含增值税）租金收入×12％（或 4%）
提示：
4% 优惠税率适用的情形：
（1）个人出租住房，不区分用途，按 4％的税率征收
（2）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按 4％的税率征收
（3）自2021年 10 月1日起，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按 4％的税率征收
“房产原值”即为房产原价，不得扣除任何折旧等项目。
“房产余值”是用以计算房产税的计税依据，“房产原值”扣除 10%-30% 比例之后就是“房产余值”。这个比例是省级政府规定的比例，与折旧无关。
二、城镇土地使用税
（一）征税范围
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。
提示：
（1）不论是属于国家所有的土地，还是集体所有的土地，都属于城镇土地使用税的征税范围
（2）与房产税类似，征税范围也不包括农村的土地
（二）纳税人
1.一般规定
在规定的征税范围内使用土地的单位和个人为纳税人，即由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。
（三）应纳税额的计算
1.计征方法和计算公式
（1）从“量”计征，税率为定额税率（元 / 平方米）
（2）计算公式：
年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额
提示：上述公式计算出来的是“年”应纳税额，如果实际占用不到一年，需要换算为实际占用月份计算应纳税额。
2.实际占用土地面积的确定按如下顺序确定：
（1）凡由省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准
（2）尚未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确定的土地面积为准
（3）尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，并据以纳税，待核发土地使用证书后再作调整。
（四）税收优惠
1.“非经营性”土地免征
（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地
（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地
（5）老年服务机构自用的土地（主要包括老年社会福利院、敬老院、养老院、老年服务中心、老年公寓、老年护理院、康复中心、托老所等）
2.“农业”免征
直接用于农、林、牧、渔业的生产用地免征城镇土地使用税。
提示：这部分土地是指直接从事于种植、养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工厂占地和从事农、林、牧、渔业生产单位的生活、办公用地。
3.免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地
（1）免税单位无偿使用纳税单位的土地，免税
（2）纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税
三、耕地占用税
（一）征税范围
占用国家所有和集体所有的耕地建设建筑物、构筑物或从事其他非农业建设，属于耕地占用税的征税范围。
提示：建设直接为农业生产服务的生产设施占用农用地的，不缴纳耕地占用税。具体包括：储存农用机具和种子、苗木、木材等农业产品的仓储设施；培育、生产种子、种苗的设施；畜禽养殖设施；木材集材道、运材道；农业科研、试验、示范基地；野生动植物保护、护林、森林病虫害防治、森林防火、木材检疫的设施；专为农业生产服务的灌溉排水、供水、供电、供热、供气、通信基础设施；农业生产者从事农业生产必需的食宿和管理设施；其他直接为农业生产服务的生产设施。
（二）纳税人
1.一般规定
纳税人是在我国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人。
（三）应纳税额的计算
1.计征方式
（1）计征方式：从“量”计征，按纳税人实际占用的耕地面积（平方米）；税率形式为单位税额（元 / 平方米）。
提示：耕地面积包括经批准占用及未经批准占用的面积。
（2）计算公式：
应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）×单位税额
2.单位税额的特殊规定
（1）在人均耕地低于 0.5 亩的地区，可适当提高，提高的部分不得超过 50%
（2）占用基本农田的，按 150% 征收
（3）占用非基本农田，单位税额可以适当降低，降低的部分不得超过 50%。提示：耕地占用税的适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的税额幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
（四）税收优惠
1.“非经营”免税军事设施、学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用耕地，免征耕地占用税。
提示：学校内经营性场所、教职工住房和医院内职工住房不免征。
（五）征收管理
1.纳税义务发生时间收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知的当日。
2.纳税期限自纳税义务发生之日起 30 日内申报缴纳耕地占用税。
3.纳税地点耕地或其他农用地所在地。
四、契税
（一）纳税人和征税范围
契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
1.纳税人
在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
提示：契税的纳税人非常特殊，是承受权属的一方，也就是俗称的“买方”。
2.不属于征税范围的情形
（1）土地、房屋典当、抵押以及出租等行为
（2）土地承包经营权和土地经营权转移
（二）应纳税额的计算
1.计算公式
应纳税额=计税依据×税率
提示：契税实行 3% ～5% 的幅度比例税率。具体税率由省、自治区、直辖市人民政府在幅度内提出，报同级人大常委会决定，并报全国人大常委会和国务院备案。
（三）税收优惠
1.“非经营自用”——免税
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施
（2）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。
提示：上述两项“非经营自用”仅限于上述单位在其办公、教学、医疗、科研、军事的范围内直接用于该用途的土地和房屋。
2.农业生产——免税承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产。
3.“婚姻家庭”——免税
（1）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，也免征契税。
（2）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。
4.“外交”——免税
依照规定应予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属；外国银行分行改制为外商独资银行，改制后的外商独资银行承受原外国银行分行的房屋权属的，免征契税。
5.地方酌定减免税情形
省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：
（1）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属
（2）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。
提示：经批准减征、免征契税的纳税人，改变用途，或者有其他不再属于减免税情形的，应当补缴已经减免的税款。
